Vanliga frågor om amortering av bostadslån
Att amortera innebär att du betalar tillbaka en del av ditt lån. När du amorterar så minskar ditt lånebelopp med lika mycket som du amorterar. Det gör att även dina räntekostnader minskar eftersom räntan är baserade på hur stort lån du har.
Nya regler från 1 mars 2018
Det skärpta amorteringskravet berör dig som tar ett nytt bostadslån som är mer än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst. Är din skuldkvot högre än 4,5 behöver du amortera ytterligare 1 procent av lånet årligen utöver redan befintliga amorteringskrav. Det befintliga kravet innebär att bostadslån som överstiger 70 % belåningsgrad amorteras med 2 % årligen och lån som överstiger 50 % belåningsgrad amorteras med 1 % årligen. Detta gäller lån tagna efter 1 juni 2016.
Hur mycket du ska amortera kan du se i tabellen.
| 0-50 % av bostadens värde | 50-70 % av bostadens värde | 70-85 % av bostadens värde | |
| Bostadslån lägre än 4,5 gånger bruttoinkomst eller lån tagna innan 1 mars 2018 | 0 % | 1 % | 2 % |
| Bostadslån tagna efter 1 mars 2018 och bostadslån som är högre än 4,5 gånger bruttoinkomst | 1 % | 2 % | 3 % |
Beräkna skuldkvot: Beloppet du lånar för bostaden/Din bruttoinkomst per år.
Exempel: Du tjänar 30 000 kr i månaden innan skatt och vill låna 2 500 000 kr till din nya bostad. Detta ger en årsinkomst på 30 000 x 12= 360 000 kr. Din skuldkvot blir: 2 500 000/ 360 000 = 6.94. Du kommer därför att få amortera 1 procent extra enligt reglerna för skärpt amorteringskrav. Är ni två som tjänar 30 000 kr var i hushållet och lånar gemensamt till en bostad blir årsinkomsten: 2x 30 000 x 12 = 720 000. Skuldkvoten blir: 2 500 000/ 720 000= 3.47 och ni slipper betala 1 procent extra.
Räkna ut belåningsgrad: Beloppet du lånar för bostaden/Beloppet du betalar för huset. Banken får inte låna ut mer än 85 % av bostadens värde med bostaden som säkerhet.
Exempel: Du köper en bostad för 3 000 000 kr. Du har 500 000 i kontantinsats från en tidigare försäljning och behöver därför låna 2 500 000 kr av banken. Belåningsgraden är 2 500 000/ 3 000 000 = 0.83, Det betyder att. 83 procent av ditt hus är betalt med hjälp av ett lån.
Vilka lån gäller reglerna för?
Reglerna gäller för lån som har en bostad som säkerhet t.ex. villa, radhus, bostadsrätt och fritidshus. Även en tomträtt som är tilltänkt för bostadsändamål omfattas av reglerna.
Vad räknas som bruttoinkomst?
Bruttoinkomst är inkomsten före skatt, är i första hand den inkomst som du får av att arbeta och som fastställts av Skatteverket. Dessutom kan bankerna räkna med inkomster som de bedömer är säkerställda och varaktiga. Exempel på sådana inkomster är t.ex. studiebidrag och barnbidrag. Även kapitalinkomster som är säkerställda och varaktiga kan räknas med. Kan du t.ex. visa på att du har en stuga som du årligen har hyrt ut och som genererat en viss inkomst, .så skulle den inkomsten kunna räknas med. Detta är en bedömning som det är upp till banken att göra.
Är det inflyttningsdatumet eller datumet jag skriver på kontraktet som avgör om jag ska omfattas av det skärpta amorteringskravet?
Det är datumet när du skriver på kontraktet som avgör. Om du skriver kontrakt på din nya bostad före den 1 mars men har tillträde efter 1 mars så omfattas du inte av det skärpta kravet.
Vad händer om jag vill höja mitt bolån?
Om du vill höja ditt bolån före den 1 mars 2018 omfattas du inte av det skärpta amorteringskravet. Då måste skuldebrev vara undertecknat och postat till din bank senast den 28 februari 2018. Om du har ett befintligt bostadslån som togs innan den 1 mars 2018 och det tillsammans med ett tilläggslån taget efter 1 mars 2018 överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten ska du amortera enligt det skärpta amorteringskravet. Det finns även en alternativ möjlighet som innebär att du bara amorterar tilläggslånet med 10 procent per år.
Vad gäller om jag byter bank?
Om du flyttar ditt bostadslån taget innan 1 mars 2018 utan att utöka det, omfattas du inte av det skärpta kravet. Om du flyttar ett bostadslån som tagits innan 1 juni 2016 så omfattas lånet inte av amorteringskravet överhuvudtaget. För att undvika inlåsningseffekter i en bank, ska du som kund kunna flytta befintliga lån till en ny bank utan att amorteringsvillkoren påverkas. Det är viktigt att veta att det är alltid upp till banken att göra en bedömning av din ekonomi och de kan kräva att du amorterar även om lagen inte kräver det.
Finns det några undantag från amorteringskravet?
Det finns två typer av undantag som banken får göra:
- Banken kan lämna undantag för nyproduktion (under maximalt fem år) och för lantbruksenheter.
- Banken kan bevilja undantag för redan tagna lån, från såväl det befintliga som det skärpta amorteringskravet vid särskilda skäl, t.ex. vid sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall. Undantag får beviljas under en begränsad period. Det är banken som avgör om det finns särskilda skäl och hur länge ett undantag ska gälla.
Vad gäller för överbryggningslån?
Om du under en period har två bostadstäder vilket beror på att den gamla bostaden inte hunnit säljas innan du har tillträde till den nya, kan banken bevilja ett överbryggningslån. Skulle den sammanlagda skuldkvoten för båda lånen överstiga 4,5 gånger bruttoinkomsten på grund av ett överbryggningslån eller att man ännu inte sålt sin befintliga bostad kan banken bevilja undantag från det skärpta amorteringskravet under som längst sex månader.
Vad gäller för förhandsavtal för en lägenhet i en nyproducerad fastighet? Förskott är betalat innan 1 mars 2018 men köpkontraktet ska skrivas på först efter 1 mars 2018.
Banken kan göra undantag från det skärpta amorteringskravet om ett bindande avtal om köp av bostad har skrivits innan den 1 mars 2018, medan låneavtalet för att betala för bostaden tecknas efter detta datum. Har man exempelvis betalat ett större belopp för att få rättigheten till att köpa en lägenhet ska det normalt anses som ett bindande avtal och banken kan därmed lämna undantag.
Vad händer vid separation om en av parterna ska ta över hela lånet?
Vid separation där ena parten tar över bostadslånet efter 1 mars 2018 ska banken beräkna en ny skuldkvot och bestämma amorteringsbeloppet utifrån detta. Hela bostadslånet måste då räknas med i skuldkvoten. Om det ursprungliga lånet är taget innan 1 mars 2018 ska inte lånet omfattas av det skärpta amorteringskravet. Det finns en möjlighet för banken att bevilja undantag från amorteringskravet under en begränsad period vid en separation.
