10 oktober 2016

Renovera tryggt - Del 3 finansieringen

Du kan finansiera din renovering på olika sätt och ditt val kan påverka din ekonomi lite olika på kort och lång sikt beroende på vilket val du väljer. För att underlätta ditt beslut så har jag tittat på tre olika sätt att finansiera och vilka för och nackdelar de har.

Spara

Det blir alltid billigast att finansiera ditt projekt genom eget sparande. För att välja detta alternativ ska du redan ha ett sparande som täcker kostnaden för ditt projekt. Om inte så får du fundera på hur mycket pengar kan du lägga undan varje månad och hur lång tid skulle det ta dig att uppnå ditt sparmål? Att ha ett specifikt mål att spara för kan vara en bra sporre och öka motivationen till att dra ner på onödiga utgifter.

Fördelar:

• Det billigaste alternativet.
• Du slipper extra avgifter som kommer med lån.

 

Nackdelar:

• Det tar tid att spara.
• Pengarna du använder kan inte användas till något annat om något akut skulle uppstå.

 

Låna pENGaR

När du överväger olika finansieringsalternativ tänk på att inte bara jämföra effektiv ränta. Amorterar du lite och återbetalningstiden är lång blir det sammanlagda beloppet du betalar i räntor och avgifter stort. Till och med mycket stort! Glöm därför inte att titta på den sammanlagda kreditkostnaden för banklånet. Försök därför att amortera så mycket som möjligt för att minska den totala kostnaden för ditt lån. Ju snabbare du betalar tillbaka desto mindre betalar du för lånet.

 

Bolån

En större renovering kan ibland kräva att du finansierar projektet på annat sätt. Ett alternativ som många renoverare tittar på är att öka bolånet, eftersom det oftast har en lägre ränta än ett vanligt banklån. Det man ska komma ihåg är att det från 1 juni 2016 även finns amorteringskrav och beroende på hur hög belåningsgrad du redan har idag kan det påverka din månadskostnad. Det finns två alternativ.

• Du amorterar enligt de vanliga amorteringsreglerna, dvs 2% per år ner till 70% belåningsgrad och därefter 1% per år ned till 50% belåningsgrad
• Du amorterar som ett tilläggslån och då ska den nya skulden betalas av på tio år.

 

Fördelar:

• Du kan få låg ränta på ditt lån.
• Du betalar en liten summa varje månad.

 

Nackdelar:

• Behöver ta ut nya pantbrev så kostar det extra.
• Du kan behöva amortera mycket mer på hela lånet än vad du har gjort hittills vilket kan påverka din vardagsekonomi.
• Återbetalningen sker över så pass lång tid att kreditkostnaderna blir stora även om räntan är låg.

 

Banklån

Ett annat alternativ är att finansiera renoveringen med ett vanligt lån. Banker, låninstitut och ibland även leverantörer av tex badrum, kök och bygghandel, tillhandahåller olika finansieringslösningar. Jämför alltid låneerbjudandena genom att titta på den effektiva räntan. Då får du en uppfattning av vad lånet kostar dig inte bara i månadsränta, utan även inbakat med alla tillkommande avgifter som till exempel faktureringsavgifter och uppläggningsavgifter.

Fördelar:

• Lånet påverkar inte villkoren för ditt befintliga bolån och amorteringstakten.
• Den totala kreditkostnaden kan bli lägre än ett bolån eftersom du återbetalar lånet under en kortare period

 

Nackdelar:

• Det är svårt att få ett lån med låg ränta
• Det kan vara svårt att jämföra olika lån

Välj rätt lån för dig

 

Är du osäker på vilket typ av lån som passar dig bäst? Här kommer några exempel på vad olika finansieringsalternativ skulle kunna innebära.

I detta exempel äger du ett hus som är varderat till 4 000 000 kr. Du är nu i behov av att låna 100 000 kr för renovering.

Alternativ 1

Väljer du att utöka det befintliga bolånet behöver du tänka på två saker.

• Det första är vad blir kostnaden för just de 100 000 kr som du lånar i form av räntor och avgifter? Det är inte ovanligt att ett bolån betalas av på 40 år eller mer.
• Hur påverkar det ditt befintliga lån? Med de nya amorteringskraven kan det bli så att du nu måste amortera. Amorteringstakten beror på hur stor skuld du har i förhållande till värdet på ditt hus. Har du amorterat mycket lite eller inte alls kan skillnaden i månadsutgifter bli stor.

 

Först tittar vi på kostnaden för lånet som beror på hur mycket du amorterar:

Amorterar du 1% varje månad betalar du 208 kr/månad utöver ditt nuvarande lån. Amorterar du 2% varje månad betalar du 292kr/månad utöver ditt nuvarande lån.

Den höga kreditkostnaden beror på att du amorterar mycket lite på lånet varje månad. Eftersom du betalar räntor så länge du har lån så blir kostnaden hög. Behöver du dessutom lösa nya pantbrev tillkommer ytterligare kostnader.

I nästa steg behöver du även bedöma om och i så fall hur en utökning av lånet påverkar ditt nuvarande lån när det gäller amorteringen. Skillnaden mellan att inte amortera alls på sitt huslån till att amortera 2% av lånet kan innebära många tusenlappar i extra månadsutgifter. Amorterar du redan mycket idag behöver skillnaden inte bli stor, men det är en aspekt som du bör kolla upp. Huvudregeln tycker jag är att du ska amortera så mycket du kan och läget vi har idag med låga räntor är ett ypperligt tillfälle att undvika höga kostnader i framtiden.

Exempel

Du har en villa som är värderad till 4 000 000 kr. Du har sedan tidigare ett lån på 2 800 000 kr som du inte amorterade alls. Din belåningsgrad före lånet är 2 800 000/ 4 000 000 = 70%.

Du vill nu öka lånet med 100 000 för att kunna renovera. Med ditt nya lån ökar du belåningsgrad till 2 900 000/ 4 000 000 = 73%. Genom att utöka bolånet kräver banken nu att du ska amortera och dina gamla bolåns villkor där du inte behövde amortera gäller inte längre.

Du behöver nu betala 8 167kr i månaden för ditt gamla bolån och dessutom 292 kr i månaden för de extra 100 000 kr som du lånar. Skillnaden i månadsutgifter stor, 4959 kr mer i månaden. Den stora skillnaden beror på att du nu amorterar mer. Att amortera är bra, men en kraftig ökning av amorteringen kan påverka vardagsekonomin i många familjer.

I exemplet har jag inte höjt bostadens värde med 100 000 eftersom riktlinjerna bara tillåter en höjning av värdet för omberäkning av amorteringskravet om det är en omfattande ombyggnation, vilket 100 000 kr oftast inte räcker till .

Om du väljer detta alternativ ska du fortsätta amortera på hela bolånet tills belåningsgraden är under 50%.

Alternativ 2

Du belånar huset med ytterligare 100 000 men väljer alternativet att amortera lånet på 10 år.

Detta lån påverkar inte bolånet och du fortsätter att betala på ditt bolån med de gamla villkoren och med den amorteringsgrad som du hade innan det nya lånet. Du måste betala tillbaka tilläggslånet på 10 år och har du möjlighet kan du få samma låga ränta på tilläggslånet som du har på ditt vanliga bolån.

Sammanlagd kreditkostnaden blir 7750 kr. I det här exemplet blir månadskostnaden för tilläggslånet högre än i förra alternativet, 898 kr jämfört med 292 kr. Tittar du på hela ditt bolån så kan månadskostnaden för dig bli lägre eftersom du inte tvingas in i ett amorteringskrav. Dessutom blir kreditkostnaden blir bara en bråkdel av vad du hade betalat i första alternativet.

Alternativ 3

Du väljer att finansiera lånet med ett vanligt banklån med en avbetalning på till exempel 5 år.

I detta fall beror din månadskostnad på hur hög ränta du ska betala. Ibland kan vissa lån erbjudas räntefritt men då tillkommer ofta andra kostnader så som fakturaavgift, aviavgift eller uppläggningsavgift. För att du som konsument ska kunna jämföra alla lån måste kreditgivaren beräkna den effektiva räntan. Det betyder att du får reda på vad lånet kostar dig i form av ränta och alla kostnader inräknade. På så sätt kan du jämföra alla lån med varandra. Den sammanlagd kreditkostnaden blir i exemplet ovan:

Alla exempel är beräknade med rak amortering. Rak amortering är en återbetalningsmetod där du amorterar på skulden med ett lika stort belopp varje gång du betalar. Utöver amorteringen betalar du ränta som räknas på den aktuella skulden vid varje betalningstillfälle. Det betyder att dina betalningar kommer att vara större i början och minska efterhand. I exemplet är räntekostnaden ett snitt av vad räntan kostar under hela perioden.

Slutsatser
1) Jämför alltid olika finansieringsformer när du ska renovera. Konsumenternas Bankbyrå har bra lånekalkyl där du kan räkna på kostnaden för olika lån. Väg samman månadsbelopp, effektiv ränta och sammanlagd kreditkostnad för att se vad som passar dig.

2) Om du väljer att höja bolånet – se över om det påverkar amorteringsgraden och räkna på vilket amorteringssätt som bäst passar din ekonomi.

3) Om du väljer ett lån eller en avbetalning – välj en relativt kort återbetalningstid, åtminstone kortare än livslängden på det du köper. En bra tumregel är att se till att renoveringen är betald i god tid innan det är dags att renovera igen.

P S. Alla exempel är en något förenklade, jag har till exempel inte tagit hänsyn till inflation eller ränteavdrag, men det är ändå smart att inte välja för lång återbetalningstid när du renoverar

Vill du läsa mer om planeringsfasen kan du läsa mitt tidigare inlägg Renovera tryggt- Del 1 planeringen. I nästa del skrev jag lite om viktiga saker att tänka på när man skriver avtal. Det hittar du i inlägget Renovera tryggt – Del 2 avtalet.

 

Jag hoppas att du nu känner dig redo för din renovering, så jag vill verkligen önska dig lycka till!

Sharon

---